Innenstadt-Studie
So lange dauert der Umbau der Kaufhäuser
Nach dem Zweiten Weltkrieg erlebten die Waren- und Kaufhäuser einen Aufschwung. Bis der Onlinehandel in Schwung kam und Einkäufe von der Innenstadt immer mehr ins Internet verlegt wurden. Seit 1994 hat sich die Zahl der Warenhäuser in Deutschland hat sich auf weniger als ein Viertel des Bestands von 1994 reduziert. Die Corona-Pandemie hat die Krise der Innenstädte weiter verschärft. Allein durch die beiden Insolvenzen des Galeria-Konzerns in den Jahren 2020 und 2022 wurden 83 Warenhäuser aufgegeben. Seit Januar 2024 betreibt der Konzern bundesweit noch 92 Filialen. Ob und wie viele weiter bestehen werden, ist ungewiss.
Kauf- und Warenhäuser:
Die aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung macht den Kommunen Mut. Die Kernaussage: Nicht mehr nachgefragte Kauf- und Warenhausflächen bieten vielfältige Nachnutzungsoptionen. Anhand von zwölf Steckbriefen und sechs Fallbeispielen zeigt die BBSR-Studie, wie die baulich-funktionale Transformation der Gebäude gelingen und neues Leben in zentralen Lagen geschaffen werden kann.
Warenhäuser Nachkriegszeit für Umbau geeignet
Die Erfahrungen bei bereits umgebauten Warenhäusern hätten bewiesen, dass sich der Gebäudetyp des Kauf- und Warenhauses gut für Umnutzungen und Umbauten eigne. Das treffe vor allem für die Warenhäuser aus der Nachkriegszeit zu. Die Experten schreiben: „Insbesondere die meist einfach strukturierten Stahlbetontragwerke, die seit dem Wiederaufbau zum Standard bei Kauf- und Warenhäusern geworden sind, erlauben unterschiedlichste Formen von Anbau, Rückbau oder Aufstockung.“
Lichthöfe lassen sich einbauen
Wer in einem der noch verbliebenen Kauf- und Warenhäuser steht und sich umblickt, braucht viel Fantasie, um sich eine andere Nutzung vorzustellen. Doch die hohe Traglast und die großen Spannweiten bieten viel Flexibilität bei der Anpassung an die Anforderungen neuer Nutzungen, so die Experten.
Schon häufig konnten nachträglich auch Lichthöfe eingebaut werden. Damit wurden die großen Gebäudetiefen aufgebrochen und es kam mehr Tageslicht herein. „Die Fassaden – meist handelt es sich um sogenannte Vorhangfassaden aus Glas-, Keramik- oder Betonelementen – ließen sich ebenfalls leicht anpassen oder ersetzen.
Hohe Räume: Für Büros und Wohnungen weniger geeignet
Auch die Raumhöhen sind eine Herausforderung bei der Umnutzung. Für großräumige Nachnutzungen, wie zum Beispiel Ausstellungsflächen, Auditorien, Konferenz- und Seminarräume, sind sie gut geeignet, so die bisherigen Erfahrungen laut der Experten.
Für den Umbau zu Wohnungen oder Büros kommen die Warenhäuser mit ihren hohen Räumen weniger infrage. Denn die Mieter hätten hohe Heizkosten und für die Investoren bedeuten die hohen Räume eine schlechtere Rendite. Bei einem Neubau könnten sie bei gleicher Gebäudehöhe mehr Geschosse bauen lassen. „In einem solchen Fall verlangt der Umgang mit einem leerstehenden Warenhaus eine sorgfältige Abwägung zwischen ökologischen, denkmalpflegerischen und stadtbaugeschichtlichen Anforderungen auf der einen und immobilienwirtschaftlichen Interessen auf der anderen Seite“, so das Fazit der Experten.
Umbau erfordert gleiche Standards wie Neubau
Von großer Bedeutung sei für die Investoren auch das geltende Baurecht. Denn Umbauprojekte müssen die gleichen Standards erfüllen wie Neubauprojekte. "Das kann erhebliche Kosten verursachen, insbesondere bei der Erfüllung der Brandschutzvorschriften, die zum Beispiel eine aufwändige Ertüchtigung von tragenden Bauteilen oder die Herstellung neuer Fluchttreppenhäuser erforderlich machen", heißt es in der Studie,
Baurechtliche Vorgaben werden gelockert
Während der Brandschutz auch in Zukunft eine große Herausforderung beim Umbau von Kauf- und Warenhäusern bleiben dürfte, deute sich an, dass andere baurechtliche Vorgaben wie Stellplatznachweise, Barrierefreiheit, Schallschutz oder Abstandsflächen mit dem Ziel gelockert werden, den Umbau von Bestandsbauten zu erleichtern.
Freizeiteinrichtungen bis zu Hotels
Das Nachnutzungsspektrum ist groß, es reicht von neuerlichen Einzelhandelsnutzungen über Büros, Freizeit und Sport, Kultur und Bildung, Wohnen, Gesundheit bis hin zu Hotels. Dabei ist der erneut durch Einzelhandel genutzte Flächenanteil in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken. "Da die Flächenansprüche einzelner Nutzungen nicht die großen Verkaufsflächen früherer Kauf- und Warenhäuser belegen, werden verschiedene Nutzungen vielfach kombiniert", so die Studienmacher.
Die Studie mit der spannenden Geschichte der Kauf- und Warenhäuser, ihre Architektur und den Umwandlungs-Beispielen als PDF:
Mehr Informationen finden Sie beim Institut für Bau-, Stadt- und Raumforschung.
