Kommune droht mit Enteignung von Grundstücken
2 DIN A 4 Seiten, rund 6.200 Zeichen, das Wort Enteignung fällt aber nicht. Zumindest nicht direkt. Der Brief von Tübingens Oberbürgermeister Boris Palmer ist fertig - in den nächsten Tagen sollen rund 500 Grundstücksbesitzer in der Stadt die Post von ihm bekommen. Sein offizieller Hebel: Das Baugesetzbuch, genauer gesagt Paragraf 176. Ein Paragraf, der oft in Vergessenheit gerät, der im Geltungsbereich eines Bebauungsplans aber jederzeit gilt. Sein Inhalt: Ein Baugebot.
Enteignung ist rechtlich tatsächlich möglich
Der Paragraf arbeitet zwar nicht mit zeitlich genauen Formulierungen (stattdessen: angemessene Frist...), dürfte vor Gericht für Tübingens Oberbürgermeister aber keine Schwierigkeiten machen. Wörtlich heißt es: "Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans kann die Gemeinde die Eigentümer durch Bescheid verpflichten, innerhalb einer zu bestimmenden angemessenen Frist ... sein Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans zu bebauen...
Im weiteren Verlauf ist geregelt: ....kann angeordnet werden, um unbebaute oder geringfügig bebaute Grundstücke entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu nutzen oder einer baulichen Nutzung zuzuführen, insbesondere zur Schließung von Baulücken.
Und auch die Sanktionen sind klar benannt: In Absatz 7 heißt es wörtlich: "...kann das Enteignungsverfahren nach §85 Absatz 1 Nummer 5 aus vor Ablauf der Frist nach Absatz 1 eingeleitet werden.....Bei der Bemessung der Entscheidungen bleiben Wertehöhungen unberücksichtigt, die nach Unanfechtbarkeit des Baugebots eingetreten sind..."
Das ist der Unterschied zur Diskussion in Berlin
Tübingens Oberbürgermeister hat hier also ein Recht in seinem Brief angesprochen, das sich deutlich von der Diskussion in Berlin unterscheidet. Dort ist am Wochenende ein Volksbegehren zur Enteignung großer Wohnungsbaugesellschaften gestartet. Es gilt als sicher, dass die Initiatoren genügend Unterschriften (20.000 Stück) sammeln. Teile des Senats planen, Wohnungsbaugesellschaften ab einer bestimmten Größe enteignen zu dürfen. Das ist rechtlich höchst umstritten. Denn Artikel 14 des Grundgesetzes regelt zwar die Möglichkeit zu Enteignungen. Juristen verweisen aber darauf, dass es sich hier jeweils um ein bestimmtes Stück Land oder Acker handelt. Beispiel: Ein Stück Acker wird benötigt, um im Sinne der Allgemeinheit eine Autobahn bauen zu können. Das kleine Stück, das fehlt, kann dann enteignet werden, weil der Besitzer hier der "Allgemeinheit verpflichtet ist". Eigentum verpflichtet, heißt es nicht umsonst.
Der Artikel 14 im Wortlaut (Auszug): Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt. Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig.
Fachleute sind aber der Ansicht, dass eine Vergesellschaftung - und um die würde es sich in Berlin handeln, wenn faktisch ein ganzer Sektor (Wohnungsmarkt) in Besitz des Staates gelangen soll, mit diesem Artikel 14 nicht abgedeckt ist. Über die "Vergesellschaftung" ist in Artikel15 des Grundgesetzes die Rede. Wörtlich heißt es hier: Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden.
Artikel 15 wurde in Deutschland aber bis heute noch nie angewendet.
Das ist der Hebel zur Enteignung in Tübingen
Boris Palmer nutzt aber das Baugesetzbuch entsprechend den einzelnen Grundstücken. Grundlage ist hier also Artikel 14 des Grundgesetzes. Er will also nicht einen kompletten Sektor enteignen, sondern "nur" rund 350 Grundstücke. Und das macht er in seinem Brief mehr als deutlich, auch wenn das Wort Enteignung kein einziges Mal fällt.
Im Visier hat der Oberbürgermeister vor allem sogenannte Enkelgrundstücke. In Tübingen gibt es rund 550 unbebaute Grundstücke, die Privatpersonen gehören, die zumeist darauf setzen, dass sich später mal ihre Kinder oder Enkelkinder auf dem Grundstück ein Haus bauen wollen. Sie selbst haben aber keine Verwendung dafür, meist, weil sie ohnehin schon im Eigenheim leben oder im Altern nicht mehr selbst bauen wollen.
In dem Brief fordert der Oberbürgermeister die Personen nun auf, das Grundstück innerhalb von vier Jahren zu bebauen und innerhalb von zwei Jahren dafür einen entsprechenden Bauantrag zu stellen. Alternativ bietet er an, dass die Stadt das Grundstück zum Verkehrswert kauft. Zudem hätten die Eigentümer ja die Möglichkeit, im Rahmen dieser zeitlichen Frist das Grundstück selbst zu verkaufen.
Der Brief ist nur der erste Schritt
Palmer will es nicht bei dem Brief belassen. Er kündigte bereits die nächsten Schritte an. Folgen soll eine formelle Anhörung der Grundstücksbesitzer. Wenn sie auch dann noch nicht zum Bauen oder Verkaufen bereit sind, droht er mit Zwangsgeldern. Auch diese Möglichkeit ist im Baugesetzbuch fixiert.
Sein Ziel: Von den 350 Grundstücken, die er aktuell für bebaubar hält, will er bis zum Jahr 2030 mindestens 340 Grundstücke bebaut sehen.
Massive Kritik an Plänen zur Enteignung
Der Brief ist zwar noch gar nicht an die Grundstückseigentümer versendet, aber Kritik an der Ankündigung von Palmer gibt es bereits reichlich. Der Landrat von Tübingen etwa schlägt vor, statt mit der Keule der Enteignung zu drohen, doch lieber die Möglichkeiten der Grundsteuer C zu nutzen. Hintergrund: Die Regierungskoalition im Bund hat sich im Koalitionsvertrag auf die Wiedereinführung der Grundsteuer C mit Hebesatzrecht für die Kommunen verständigt. Ein Gesetzentwurf befindet sich in den Beratungen.
Es soll für baureife Grundstücke gelten, die aus Spekulationsgründen nicht bebaut werden. Die Grundsteuer C soll diese Spekulationen eindämmen, indem sie die Kosten für unbebaute Grundstücke erhöht. Die Idee ist allerdings nicht neu. Im Jahr 1960 hatte der Bundestag die Einführung beschlossen, nur vier Jahre später schon wieder abgeschafft. Grund für die kurze Lebensdauer war die weitgehende Wirkungslosigkeit des Gesetzes: Das Grundstücksangebot hatte sich entgegen den Erwartungen nicht erhöht. Hinzu kamen viele Klagen von Betroffenen. Erhoben wurde die Steuer somit nur in den Jahren 1961 und 1962.
Der Bundestag wird vermutlich noch in dieser Woche über die Grundsteuer C abstimmen.
Auch der Eigentümerverband Haus und Grund hält nichts von den Plänen des Oberbürgermeisters. "Palmer kommt mit der Zwangskeule, aber Druck erzeugt nur Gegendruck", so Ottmar Wernicke von Haus und Grund Baden-Württemberg. Sein Vorschlag: Die Eigentümer könnten die Grundstücke an die Stadt vermieten. Dann könnten darauf zum Beispiel Häuser in Holzbauweise errichtet werden - die seien ökologisch, böten eine hohe Qualität und könnten im Fall des Falles schnell wieder abgebaut und umgesetzt werden.
Unser Kommentar: Die Wohnungsnot ist riesige Chance für kleine Kommunen
Beiweitem nicht überall fehlt es in Deutschland an Wohnungen. Rein rechnerisch stehen fast zwei Millionen Wohnungen in Deutschland leer - vor allem natürlich in strukturschwachen Regionen. Orte dort kämpften lange Zeit mit Wegzug, viele haben inzwischen den Schrumpfungsprozess zumindest aufgehalten. Etwa die Stadt Quedlinburg, einer 22.000 Einwohner Stadt in Sachsen-Anhalt. Dort hat die Stadt schnell erkannt, dass eben Wohnungen nicht gleich Wohnungen sind. Gerade auf dem Land erwarten die Menschen für Ihr Geld gut sanierte, hochwertige Wohnungen - ob Neubau oder komplett saniert. So hat in Quedlinburg eine Projektentwicklungsgesellschaft 13.000 Quadratmeter Fläche genutzt und saniert ein Stadtquartier mit 70 Neubau-Wohnungen. Und die haben es in sich: Sie sollen in bester innenstädtischer Lage entstehen, für Senioren geeignet, energetisch auf höchstem Stand und mit Glasfaserverkabelung ausgestattet sein.
Das Problem: In vielen Kommunen wurde in den letzten 25 Jahren der Fokus auf Abriss und Modernisierung der vorhandenen Wohnungen gelegt. Doch gerade junge Familien erwarten heute aufwändig sanierte Gebäude oder noch besser: moderne Neubauten. Das ist auch in Wolfen, Stendal und Aschersleben inzwischen angekommen, um bei Beispielen aus Sachsen-Anhalt zu bleiben. Die Perlen der Provinz können Zuzug generieren, mit modernen Konzepten.
Voraussetzung hier, wie fast überall: Schnelles Internet, gute Anbindungen mit Bus und Bahn und Möglichkeiten für flexibles Arbeiten. Deshalb fördert auch das durch kleine Dörfer geprägte Rheinland-Pfalz aktuell Co-Working Spaces auf dem Land. Die Menschen sollen vermehrt dort arbeiten können, wo sie ihre Freizeit verbringen möchten. Denn nur 16 Prozent der Deutschen wollen laut Umfrage gerne in einer Großstadt leben. Der Wunsch nach Landleben ist so groß wie nie, die Möglichkeiten aber bisher beschränkt beziehungsweise mit Problemen verbunden.
Wobei auch in diesen Regionen gilt: Neue Wohnungen entstehen meist nur im innerstädtischen Kern. Neubau bietet den Städten einerseits die Möglichkeit, die Zentren zu beleben und Grundstücke zu nutzen, die sonst brach lägen. Und die Kommunen können mit den Wohnungen mehr Einwohner für den Ort gewinnen - die wiederum Restaurants, Geschäfte und Schulen füllen. Außerdem werden die Städte mit dem Neubau wieder für junge Menschen interessant. Denn gerade junge Rückkehrer haben höhere Wohnungsstandards in der Vergangenheit vermisst.
In Berlin werden bald noch mehr Wohnungen komplett heruntergewirtschaftet werden und die Bautätigkeit wird weiter sinken
Auch diese Maßnahmen helfen gegen Wohnungsnot
Es gibt eine ganze Reihe weiterer Möglichkeiten, die Wohnungsnot zu bekämpfen. Die größte Chance heißt: Bauen! So leiden viele unter zu langsamen Genehmigungsverfahren und fehlendem ausgewiesenen Bauland. So könnten alle Grundstücke und Liegenschaften des Bundes, die nicht mehr direkt für Zwecke des Staates benötigt werden, verkauft werden. Auch nicht mehr benötigte Gewerbebrachen könnten hier in den Fokus genommen und zu Wohngebieten umfunktioniert werden. Bei den Bauordnungen schlagen sich Investoren zudem mit 16 Landesordnungen herum, obwohl es eigentlich eine Musterbauordnung des Bundes gäbe.
Eine Studie hat zudem vor wenigen Monaten aufgezeigt, dass allein durch Verdichtung in Deutschland fast 3 Millionen neue Wohnungen entstehen könnten. Umweltschützer nennen hier als Vorteil zudem immer den geringeren Flächenverbrauch als Vorteil. Allerdings auch hier ein Hemmnis: Die Bauvorschriften, etwa bei Dachaufstockungen oder Ausbauten. Auch Brandschutzverordnungen machen hier vielen Plänen einen Strich durch die Rechnung.
Der Deutsche Städte- und Gemeindebund hat zudem in einem neuen Positionspapier (Download: 1,3 MB als pdf)
vorgerechnet, dass sich die Zahl der Bauvorschriften in den vergangenen Jahren von 5000 auf 20.000 vervierfacht hat. Die Folge sind jährliche Baukostensteiggerungen von über 5 Prozent. Günstiges Bauen ist also angesagt, ebenso mehr serielles und standadisiertes Bauen.
Das Institut der Deutschen Wirtschaft (DIW) steuert zudem eine spannende Zahl zum Thema bei. Die Baubranche sei ähnlich ausgelastet wie Anfang der 2000er Jahre. Damals seien aber pro Jahr 100.000 Wohnungen mehr entstanden. Das zeige die Komplexität der heutigen Bauvorschriften. Die Produktivität beim Bauen sei viel zu gering geworden.
Das wird durch die Diskussion zur Enteignung in Berlin passieren
Die ohnehin hoch verschuldete Bundeshauptstadt Berlin wird durch die jetzt gestartete Volksinitiative "Enteignung" weiter bluten müssen. Nicht nur, dass sich die Stadt die Entschädigungen gar nicht würde leisten können - wir sprechen über mindestens 30 Milliarden Euro, vielleicht auch bis zu 40 Milliarden - allein die Diskussion wird jetzt schon auf dem Rücken derjenigen ausgetragen, die auf Wohnungssuche sind. Denn das Signal der Initiative an die Investoren ist doch: "Gut möglich, dass wir euch die Wohnungen wegnehmen". Wer glaubt, ab heute würden diese Unternehmen auch nur noch einen Cent in die Erhaltung und die Modernisierung des Bestands stecken, der glaubt auch an den Osterhasen. Ist die Initiative erfolgreich - und danach sieht alles aus - würde ein jahrelanges juristisches Tauziehen beginnen. Jahre, in denen nicht ein Cent in den Wohnungsbestand investiert wird. Und neue Investoren? Die werden einen weiten Bogen um Berlin machen, zu groß das Risiko eines späteren Totalausfalls.
Eine Region wird das große Chaos in Berlin freuen - und das ist meine persönliche Wahlheimat: Brandenburg! Zwischen Kleinmachnow und Oranienburg stehen die Investoren schon Schlange - bleibt die Frage, ob man sie lässt....
