Studie: Mieten in Metropolen werden sinken
Es ist vor allem die Mittel- und die Unterschicht, die die Situation bei den aktuellen Miet- und Kaufpreisen oft als unerträglich empfindet.
In den Metropolen sind die Mieten so stark angestiegen, dass die monatliche Belastung fast die Hälfte des Einkommens frisst. Und das hat bittere Konsequenzen: Erstens haben die Einwohner immer weniger Geld zum Leben. Und zweitens kriegen viele Normalverdiener keine Wohnungen mehr – weil Vermieter fordern, dass das Einkommen des Mieters dreifach so hoch wie die Miete ist.
Doch: In Zukunft könnten die Mietpreise wieder fallen. Das zumindest prognostiziert eine neue Studie.
Hohe Mieten ade? Wie kommen die Forscher darauf?
Für diesen Samstag sind europaweit Demonstrationen angekündigt. Unter dem Motto: „Gemeinsam gegen Verdrängung und #Mietenwahnsinn“ wollen Tausende Menschen auf die Straßen gehen. Und anlässlich dieser Proteste überrascht das Berliner Immobilien-Analysehaus Empirica mit seiner neuesten Untersuchung „Don`t Panic. Der #Mietenwahnsinn geht absehbar zu Ende“.
Demnach glauben die Forscher, dass die Mieten sinken werden. Dafür haben sie sich unter Berücksichtigung von Bevölkerungsprognosen die Bautätigkeit sowie den Wohnungsbedarf in allen Landkreisen und kreisfreien Städten angeschaut.
Insbesondere in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, München, Stuttgart und Frankfurt am Main sind in den letzten vier Jahren jährlich 25.000 Wohnungen entstanden. Benötigt worden wären 51.000.
Aber: Das Unternehmen rechnet damit, dass in den Metropolen in den nächsten vier Jahren durchschnittlich 41.000 Einheiten pro Jahr fertig werden. Damit wären es nur noch 7.000 Wohnungen weniger als nötig (minus 85 Prozent).
In Gesamtdeutschland haben in den letzten vier Jahren 179.000 Wohnungen gefehlt. In Zukunft soll sich das ebenfalls ändern. Die Forscher gehen davon aus, dass sich der Mangel von 2019 bis 2022 auf 50.000 Einheiten reduzieren wird.
Und genau diese Entwicklung ist es, die den Initiatoren der Studie Hoffnung gibt: Wird ausreichend viel gebaut, wird die Wohnungsnachfrage befriedigt und die Mieten sinken. Die Botschaft der Forscher: „Es gibt Licht am Ende des Tunnels“, erklärt Reiner Braun, der Autor der Studie.
Einen weiteren Einfluss hat auch die Tatsache, dass immer mehr Familien und Geringverdiener ins Umland abwandern und dadurch die Nachfrage in den Metropolen weiter sinkt.
Eine ähnliche Gesamtentwicklung gab es laut Studienautor Braun bereits in den 1990er Jahren: Damals waren Mieten und Kaufpreise aufgrund hoher Zuwanderungszahlen gestiegen. Daraufhin wurde wieder mehr gebaut. Das Ergebnis: Die Mieten sanken wieder.
Wie sind die Ergebnisse der Studie einzuordnen?
Ähnliche Entwicklungen sagt auch der Maklerverband IVD für die Region Nordrhein-Westfalen voraus. Demnach ist der Anstieg der Mieten in NRW-Großstädten erst einmal gestoppt: Nach zweistelligen Mietsteigerungen seien die Mieten im Jahr 2018 "nur" um vier Prozent gestiegen. Auch die Kaufpreise steigen nicht mehr so stark.
Und auch viele Experten unterstützen die These der Studie. So glauben sie, dass insbesondere der Neubau vor hohen Mieten schützt. Doch ein Blick auf die letzten Jahre zeigt, dass viele Privatinvestoren in der Vergangenheit auf hochpreisige Miet- und Eigentumswohnungen gesetzt haben. Viele dieser Einheiten wurden dann gar nicht an die Einwohner verkauft oder vermietet, sondern als Vermögensanlage von ausländischen Interessenten genutzt. Somit hat auch der Bau Privater in der Vergangenheit dazu beigetragen, dass die Mieten gestiegen sind.
Aus Sicht des Zentralen Immobilen-Ausschusses führen aber auch steigende Grundstückspreise sowie höhere Kosten für die Baustoffe dazu, dass das Bauen und damit letztlich die Vermietung teurer wird.
Städte können, wie bereits in der Studie angesprochen, einerseits Anspannung aus dem Markt nehmen, indem sie dafür sorgen, dass mehr Neubauten entstehen. So können sie dafür ungenutzte Industrie- oder Weideflächen umwidmen und allgemein mehr Bauland ausweisen. Dieses können sie auch nach sozialen Kriterien vergeben. Eine weitere Möglichkeit bietet allerdings das Münsteraner Modell: Das Baurecht für Mehrfamilienhäuser gibt es nur für denjenigen, der sein Grundstück zur Hälfte an die Stadt verkauft. Die Grundstücke werden nicht nach dem Höchstgebot verkauft, sondern vielmehr an denjenigen, der vorher zusagt, das Grundstück für die niedrigste Startmiete anzubieten.
Auch der kommunale Wohnungsbau spielt eine maßgebliche Rolle dafür, ob mehr bezahlbarer Wohnraum für die Mittel- und die Unterschicht entsteht. Aber auch eine bessere Infrastruktur auf dem Land kann dazu führen, dass sich die Nachfrage nicht allzu stark auf die Ballungszentren fokussiert, sondern auch im ländlichen Raum steigt.
