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Baurecht: Eine neue Praxishilfe für Kommunen
Eine neue Publikation des Deutschen Instituts für Urbanistik und des Bundesverbandes für Wohnen und Stadtentwicklung will Kommunen jetzt praktische Hilfe in zwei wesentlichen Bereichen bei der Schaffung von Bauland und beim Bau von Wohnungen bieten: Dabei geht es darum, wie die Erleichterungen für Bebauungspläne im Baugesetzbuch konkret umgesetzt werden können - und wie das vereinfachte Baurecht aussieht. "Für die Einarbeitung in das neue Recht fehlt in der Praxis angesichts des enormen Handlungsdrucks häufig die Zeit", führen die sechs Autoren an. Sie beleuchten zwei wichtige Bereiche näher. KOMMUNAL liefert Ihnen eine Zusammenfassung der wesentlichen Punkte.
Preisgebundene Mietwohnungen
1. Was ist der neue sektorale Bebauungsplan nach § 9 Abs. 2d BauGB? Damit soll vor allem erreicht werden, dass ein Teil preisgebundener Mietwohnungen auch dort gebaut werden kann, wo dies bislang nicht möglich war. Als Beispiele für die Nutzung des neugeschaffenen Paragrafen des Baugesetzbuches führen die Autorinnen und Autoren in der Handreichung mehrere Beispiele an. So will zum Beispiel die Stadt Regensburg von dem neuen sektoralen Bebauungsplan Gebrauch machen. "Wichtig ist, dass bei der Aufstellung eines sektoralen Bebauungsplans Klarheit darüber besteht, dass für die Realisierung der Planung tatsächlich Fördermittel in ausreichendem Maße zur Verfügung stehen", betonen die Experten.
Die Autoren beleuchten zudem die beiden neuen Gebietskategorien in der Baunutzungsverordnung „Urbanes Gebiet“ und „Dörfliches Wohngebiet“. "Diese Gebietstypen eröffnen für Kommunen neue beziehungsweise erweiterte Möglichkeiten, Wohnungsbau bei teilweise urbaner oder dörflicher Nutzung zu realisieren", so die sechs Difu-Experten. Vor allem das „Urbane Gebiet“ biete für wachsenden Städte die Chance, mehr Wohnraum auch in hoch verdichteten gemischt genutzten Quartieren zu realisieren.
Weniger Landwirtschaft im Dorf
Und wie sieht es auf dem Dorf aus? "Als Folge des fortschreitenden Strukturwandels in den ländlichen Räumen eröffnen sich neue Perspektiven für den Wohnungsbau auch im ländlichen Umfeld", stellen die Experten fest. Viele landwirtschaftliche Betriebe im Haupterwerb werden aufgegeben oder als Nebenerwerb weiterbetrieben. In vielen Dörfern sei auch nicht davon auszugehen, dass sich dort künftig neue land- oder forstwirtschaftliche Betriebe ansiedeln werden.
"Viele Dörfer weisen eine Mischung von Wohnen und Gewerbe oder gar vorrangig nur Wohnnutzungen auf, zum Teil gepaart mit Hobbytierhaltung", so die Autoren. "Gleichzeitig etablieren sich immer mehr Wohnnutzungen, weil auch im ländlichen Raum in vielen Regionen ein Bedarf an der Schaffung neuen Wohnraums besteht." Nicht selten komme es dabei zu Nutzungskonflikten zwischen bestehenden oder neu zu errichtenden Wohn- und landwirtschaftlichen oder gewerblichen (Haupt- oder Neben-) Nutzungen.
Um diesen Herausforderungen in städtebaulicher Hinsicht besser begegnen zu können, wurde das Instrumentarium der Baunutzungsverordnung um den neuen Baugebietstypus „Dörfliche Wohngebiete“ in § 5a bereichert und damit die Möglichkeiten erweitert, Wohnraum in ländlich geprägten Bereichen zu schaffen, erläutern die Experten.
Konzept für Innenentwicklung, Vorkaufsrecht
2. Was beinhaltet der neue in § 176a im Baugesetzbuch? Er regelt das Innenentwicklungskonzept, das Baugebot, das allgemeine Vorkaufsrecht sowie die Vorkaufsrechtssatzungen und die erweiterten Befreiungsmöglichkeiten. Die Gemeinden können künftig ein Baugebot zur Wohnbebauung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans in Gebieten mit einem angespanntem Wohnungsmarkt anordnen.
Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz wurde eine konzeptionelle Grundlage auch im BauGB verankert. Dort findet sich jetzt eine Regelung zum sogenannten „Städtebaulichen Entwicklungskonzept zur Stärkung der Innenentwicklung“. Es enthält keine strikten Vorgaben zum Inhalt oder räumlicher Bezug, so die Experten. Das Innenentwicklungskonzept (IEK) könne daher als Grundlage für eine Vielzahl von städtebaulichen Instrumenten herangezogen werden und die Gemeinden dabei unterstützen, auch unzusammenhängend im Gemeindegebiet verteilt liegende Innenentwicklungspotenziale zu aktivieren.
Durch den aktiven Umgang mit den ermittelten Potenzialflächen (Brachflächen, Gebäudeleerständen, Baulücken und untergenutzten Grundstücken) könnten diese Flächen schneller zur Deckung des dringenden Wohnbedarfs mobilisiert werden. Mehrere Beispiele in der Handreichung zeigen, in welcher strukturierten Weise Kommunen ein solches Innenentwicklungskonzept nutzen können. So ist dort das Vorgehen der Städte Wuppertal und Kempten beschrieben.
So plant die Gemeinde die Innenentwicklung
Dass ein Innenentwicklungskonzept nicht nur für größere Kommunen hilfreich sein kann, soll das Praxisbeispiel der Gemeinde Schutterwald zeigen. Unter dem Motto „Schutterwald ergänzt“ wurde dort im Jahr 2022 ein IEK verabschiedet. "Anlass und Ziel der Planung war es, den Aus- und Umbau von vorhandener Bausubstanz in einem verträglichen Maße zu ermöglichen", heißt es in dem Papier. "Daher wurde das IEK als grundsätzliche Leitlinie zur Innenentwicklung entworfen, die Entwicklungsziele und Handlungsempfehlungen vorgibt. Entwicklungsperspektiven für einzelne Quartiere werden so identifiziert und transparent gemacht - und damit erhöht sich die Akzeptanz bei Bürgern. Auch sorge ein Innenentwicklungskonzept für mehr Investitionssicherheit.
Die Praxishilfe wurde durch das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBSR) gefördert.
Die Handreichung als PDF:
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